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Immobilien: Warum kaufen, wenn man auch mieten kann!

Mit dieser Aussage hat Kevin O’Leary im Interview in dem Sender BNN eine klare Aussage getroffen, die man nur unterstreichen kann!

Die landläufige Meinung bei Immobilie ist doch:
kauf Dir so schnell als möglich eine Immobilie, dann weisst Du was Du hast – denn später ist das Deine Rente. Nun, wie das mit diesen landläufigen Meinungen so ist, stimmen diese nicht immer und man hat die Rechnung ohne das gewisse Etwas gemacht.
Die ebenfalls landläufigen Argumente für den Kauf einer eigengenutzten Immobilie sind immer die gleichen:

es ist eine Investition in Sachwerte

Wertsteigerung der Immobilie

Dient später als Rente im Rentenalter

keine Miete zahlen

Vermögensbildung

usw.

Nun, dem neuen Eigentümer sollte dann aber auch klar sein, dass noch ein paar Nebenkosten auf ihn zukommen werden – also Nebenkosten, neben den normalen Finanzierungskosten. Dies wäre z.B.:

Feuerversicherung
Gebäudeversicherung
Schornsteinfeger
Grundsteuer
Müllabfuhrgebühren
Hausratversicherung
Wassergeld
Stromkosten
Heizungskosten
Abwasser
Reinigungskosten
Hausgeld (bei ETW)
Kosten für Instandhaltung

“Das kenne ich und ich habe das bereits einkalkuliert” sind die landläufigen Aussagen von den stolzen Immobilienbesitzer.Wobei der letzte Punkt durchaus einen besonderen Stellenwert mit sich bringt – welche 95% der Immobilienerwerber immer vergessen (oder ignorieren).

Wie ist das eigentlich bei einem Haus: Wenn man jetzt ein neues Haus baut oder kauft, wird dieses irgendwann Reparaturen nötig haben oder? Blöde Frage aber genau diese Fragen sollten Sie sich stellen!

Was kann an einen Haus im Laufe von 30 Jahren alles kaputt gehen? Also es kommt natürlich darauf an welches Haus. Gehen wir von einem durchschnittlichen Haus mit 150qm Wohnfläche aus – Kaufpreis ca. 200.000€.

Nun, dann hätten wir folgende Hürden*, die auf uns zukommen werden:

Heizung (Kosten ca. 18.000€)

Dach (Kosten ca. 20.000€ – 40.000€)

Küche (ca. 8.000€ – 15.000€)

Fenster (ca. 7.000€ – 15.000€)

evt. andere, neue Böden (ca. 5.000€ – 15.000€)

Neuer Anstrich (ca. 5.000€ – 10.000€)

Neue Terrasse (2.000€ – 5.000€)

usw.

*übrigens, die Zahlen haben wir von einem uns sehr bekannten Architekten.

Sollten wir was vergessen haben, bitten wir um Nachsicht. Auch haben wir jetzt nicht berücksichtigt, unvorhersehbare Ereignisse wie z.B. Hochwasser, Feuchtigkeit, Schimmel usw. Diese sind einfach Dinge, die nicht zu kalkulieren sind. Auf jeden Fall können Sie sehen, dass im Laufe von 30 Jahren bei einem Haus durchaus Reparaturen entstehen können, die nicht mit dreistelligen Beträgen zu glätten sind.
Als Eigentümer eines Hauses sind die Zeiten, dass Sie den Vermieter anrufen können wegen eines undichten Fensters oder wegen eines defekten Kühlschranks nun definitiv vorbei. Wenn Sie nun jemanden rufen, der Hand anlegt, müssen Sie bezahlen. Kein Handwerker arbeitet umsonst.

Wussten Sie…
Wenn Sie Ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, um die Betriebssicherheit Ihrer Immobilie zu gewährleisten, und ein Dritter kommt durch Ihr Verhalten zu Schaden, sind Sie schadensersatzpflichtig. Eigentum verpflichtet!

Mit anderen Worten: Sie müssen neben Zins und Tilgung auch etwas Geld sparen. Nun stellt sich für den Laien die Frage, wie hoch diese Rücklage sein muss, um auf der sicheren Seite zu stehen. Wie viel Sie zurücklegen sollten, sagt Ihnen die so genannte Peter´sche Formel: Dazu multiplizieren Sie die Baukosten mit 1,5. Dann multiplizieren Sie die Wohnfläche mit der Nutzungsdauer (auch wenn man von einer Lebensdauer von 100 Jahren ausgeht, sollten Sie sicherheitshalber nur 80 Jahre zu Grunde legen). Nun teilen Sie das erste Ergebnis durch das zweite. Dazu ein Beispiel:

Wenn Sie ein Haus mit 150 qm Wohnfläche für 200.000 Euro kaufen (ohne Berücksichtigung der Grundstücks- und Kaufnebenkosten), rechnen Sie wie folgt:

Schritt 1: 200.000 Euro x 1,5 = 300.000

Schritt 2: 150 qm x 80 Jahre =   12.000

Schritt 3: 300.000 geteilt durch 12.000 =  25

Das Ergebnis ist 25 Euro. Diesen Betrag multiplizieren Sie nun mit der Gesamtwohnfläche:

Schritt 4: 25  x 150 =         3.750 Euro

Sie sollten 3.750 Euro jährlich sparen, um die Instandhaltung dieses Hauses sicherzustellen. Entweder sparen Sie diesen Betrag einmal im Jahr durch etwaige Sonderzahlungen an (z. B. Weihnachtsgeld, Urlaubsgeld oder Tantiemen), oder aber Sie sparen den Betrag monatlich an, das wären dann:

Schritt 5: 3.750 Euro geteilt durch 12 Monate   =  312,50 Euro

Jetzt wissen Sie in etwa was auf Sie zukommt, wenn Sie sich dazu entschließen eigene vier Wände haben zu wollen. Was auch noch hinzu kommt ist, dass in der heutigen Zeit wir uns immer mehr Mobilität wünschen und leben. Es gib nicht mehr die Jobs, dass wir in einer Firma 40 Jahre lang arbeiten und den Wohnort niemals verlassen. Die Zeiten sind vorbei. Und wenn Sie mobil sein wollen und binden sich eine Immobilie ans Bein (eben halt nicht mobil), dann haben Sie ein Problem.

Wir kennen dann auch die Argumente der Häuschenbesitzer die dann uns stolz erklären, dass man ja eine Immobilie auch mit Gewinn verkaufen oder vermieten kann und beim Verkauf deckt der Verkaufspreis die restlichen Finanzierungskosten ab und es bleibt noch ein Gewinn übrig oder der Mietbetrag deckt die monatlichen Finanzierungskosten.

Allerdings haben wir schon von Situationen gehört, dass Immobilien nicht mit Gewinn verkauft wurden und die Miete deckt zwar die Finanzierungskosten aber die Kosten für den Werterhalt (nicht Wertsteigerung) der Immobilie (siehe oben Peter`sche Formel) bleibt dennoch bestehen. Und das der Mietbetrag die Finanzierungskosten abdeckt wird auch nur dann funktionieren, wenn kein Leerstand der Immobilie zum tragen kommt und wenn der Mieter auch immer brave und pünktlich seine Miete zahlt.

Haben Sie sich zufällig einen säumigen Mieter eingehandelt, dann kann es schon mal vorkommen, dass bis zu 24 Monate keine Miete fließt, da Sie den Mieter mit Kind und Kegel in Deutschland leider nicht einfach auf die Straße setzen können. In solch einem Fall müssen Sie dann natürlich auch noch Geld für den Rechtsanwalt auf der Seite liegen haben.

Alles in allem sollten Sie es sich wirklich überlegen, ob Sie sich eine Immobilie und letztendlich eine Finanzierung ans Bein binden wollen.

So wie es Kevin O’Leary im Interview sagte: Warum kaufen, wenn man auch mieten kann.

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