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Kaufanwartschaft

Jede Person oder Firma kann eine Immobilie auch ohne Bankfinanzierung erwerben. Sofern er das Geld in bar zur Verfügung hat kann er die Immobilie komplett bezahlen – was aber die wenigsten können – oder er regelt es über eine sogenannte Kaufanwartschaft.

Bei einer Kaufanwartschaft hat der Eigentümer der Immobilie die Stellung wie eine Bank und verkauft sein Objekt zu einem Gesamtkaufpreis. In dieser Kaufanwartschaft sollten die wichtigsten Dinge wie bei einem Darlehensvertrag auch geregelt sein: eine Anzahlung, eine monatlichen Rate und eine eventuelle Schusszahlung.

Der zukünftige Eigentümer übernimmt schon heute das Objekt aber der eigentliche Übergang der Immobilie wird erst nach Beendigung des vereinbarten Kaufanwartschaftsvertrags vollzogen.

Eine richtig vorbereitete Kaufanwartschaft hat folgende Vorteile für beide Seiten; beide müssen sich einig sein:

Vorteile für den Kaufanwärter:

– die Bank fällt weg! (Banken haben immer nur ihren eigen Vorteil im Sinn – nie den Vorteil des
Kunden)

– keine Hypothekenaufnahme – die Bonität bleibt erhalten

– die Laufzeit kann individuell festgelegt werden

– der Zinssatz (Mietzins) ist geringer

– Grundbuchsicherung

– Eintragung der Zahlungen ins Grundbuch

Vorteile für den Eigentümer:

– Mietnormaden gehören zur Vergangenheit an

– Kapitalzufluss (wenn Finanzierung nicht mehr darstellbar ist)

– langfristige Mieteinnahmen

– Schlusszahlung

Vorteile für Firmen:

Liquidität zu erhöhen oder zu erhalten.

Bei einer Kaufanwartschaft handelt es sich nicht um einen Mietkauf. Von einem Mietkauf ist abzuraten und birgt hohes Risikopotential in verschiedener Hinsicht.

Ein Mietkauf ist im eigentlichen Sinne als hochspekulativ zu bezeichnen. In der Regel geht ein solches Vorhaben schief.

Der Ablauf
Der zukünftige Eigentümer zahlt auf den Kaufpreis eine Anzahlung, in der Regel 10 bis 20% und vereinbart einen monatlichen Tilgungsbetrag. Dieser Betrag wird bis zu dem Zeitpunkt an dem die Schlusszahlung geleistet werden soll, monatlich an den noch Eigentümer gezahlt.

So kann durch die Anzahlung die Kaufabsicht erklärt werden und die monatliche Zahlung ist eine  Tilgung an den Eigentümer um die Schlusszahlung zu verringern. Die Laufzeit eines solchen Vertrages ist individuell zu vereinbaren, in der Regel wird ein Vertrag über 15 Jahre vereinbart. So hat der zukünftige Eigentümer genügend Zeit um durch seine monatliche Tilgung die Schlusszahlung zu verringern. Um diesen Kauf auch nach außen hin zu festigen, ist es notwendig, den Kaufanwartschaftsvertrag notariell beglaubigen zu lassen und dadurch einen dementsprechenden Grundbucheintrag zu erhalten. Damit ist gewährleistet, dass der zukünftige Eigentümer, auch schon jetzt im Grundbuch verankert ist. Erst wenn der Kaufanwartschaftsvertrag vollständig vollzogen wurde und der Gesamtkaufpreis an den alten Eigentümer geflossen ist, wird der Wechsel vom zukünftigen Eigentümer zum tatsächlichen Eigentümer vollzogen. Durch die Eintragung wird auch die Grunderwerbssteuer aktiviert, die nach dem Gesamtkaufpreis berechnet wird.

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